中国酒店业的“报春燕”
The Spring Bird of the Hospitality Industry in China
早在2000年，北京房地产市场上如雨后春笋般冒出来的公寓和别墅，一下子“运”走了中国大饭店、凯宾斯基等大饭店的长住户，致使公寓出租率一度降到70%左右。然而不久，这些客人又陆续返回。原来这些客人住在不带酒店的公寓和别墅感觉太过寂寞、太不方便，而住在像凯宾斯基、国贸中心的酒店公寓里，各项配套设施一应俱全，特别是燕莎中心，有凯宾斯基饭店、公寓、写字楼、国际风味的餐厅、商场、银行、国际医疗中心、国际幼儿园、健身中心和网球场，在同一个“屋檐下”，可以满足所有的生活需求。
这种“同一个屋檐下”的“中心”概念，是1987年北京燕莎中心有限公司成立之初，由德国合作方提出的。之后，这种“中心”的模式，被很多国内公司仿效。燕莎中心有限公司由中国、德国、韩国共同投资，注册资本14000万德国马克，投资总额为49500万德国马克，其中35500万德国马克全部由德国集团贷款。中方、德方各占37.5%的股份，韩国方占25%的股份。自1992年开业以来，公司营业收入、经营利润、上缴税费不断增长，截止到去年底，公司累计营业收入48.5亿人民币、利润总额3.8亿人民币，上缴各项税费3.6亿人民币，年平均接待国内外宾客17.4万人次。
令人兴奋的是，去年底燕莎中心提前一年偿还了全部贷款，2004年三方业主将有分红，得到应有的回报。“这是好的状况，说明饭店的形式好转了”，中国社会科学院旅游研究中心研究员魏小安形容燕莎中心像“报春的燕子”，反映了中国饭店业整体效益在提升。
燕莎中心凯宾斯基饭店、王府饭店、京广中心、长富宫饭店、
港澳中心等饭店，算是改革开放后中国的第二批合资饭店，比起中国第一批合资饭店广州白天鹅宾馆、北京建国饭店，这些饭店在建造档次、投资规模、功能结构上都有的不同层次的提高。但面临的激烈的市场竞争环境，使他们再也难以创造像白天鹅、建国那样的酒店业界的神话。
1983年开业的白天鹅宾馆，第一年就实现了盈利。1982年10月，广东省旅游局与香港维昌发展有限公司代表霍英东等签订《合作经营白天鹅宾馆协议书》。总投资为4900多万美元，以当时的汇率算约合9000多万人民币。到合作期满前的2002年末，白天鹅宾馆共实现营业收入53亿元，上缴各项税金5亿元，利润总额也达到5亿元。20年间，累计有789万人次的中外宾客光临了白天鹅宾馆。
而北京建国饭店自1982年营业以来，已经赚回27倍投资。建国饭店的外方合作伙伴是中美旅馆发展有限公司。当年建国饭店投资额为2229.3万美元，折合3891.24万元人民币。截至去年一季度，该饭店创造税前利润6.1099亿元，缴纳税费总和为4.6279亿元，相当于开业是投资额3891.24万元的27.59倍。白天鹅宾馆、建国饭店已成为中国饭店业的骄傲。90年代开业
的合资饭店已走过十几个年头，也各领风骚几年。但说到尽快收回投资，由于种种原因，仍然使各企业觉得压力不小。而此时燕莎中心的全部还清贷款，便显得引人注目。
燕莎中心有限公司董事长刘亚洲为此总结了几个“好”：好的股东、好的工作班子、好的贷款结构、好的中外合作关系、好的管理结构和好的管理队伍。而凯宾斯基饭店副总经理李波又加了两个好：好的设计师、好的建筑师。不久前，一位第一次来凯宾斯基的建筑设计师，见到其素雅的建筑装饰，以为饭店才开业二三年；其实，十几年了，凯宾斯基没有再重新装修过，房间里的家具也没有换过，甚至还有五分之一的灯管都是十几年前的……
燕莎中心董事长刘亚洲再凯宾斯基饭店没有签单权，中方股东新燕莎集团十几年来没有到该饭店无偿消费，也没有无缘无故的去德国“考察”。多年后，德方代表曾对刘董事长说过这样的话，“中方是非常规矩的，合作也是非常真诚的，如果当初你们经常借此去德国考察，我们也会把你们花的费用，通过其它方式加在项目上收回来”。
在凯宾斯基饭店，总经理只有经营权没有投资权。别看总经理一天能批100万元的采购费，但如果哪个房间需要增加一把椅子，因这属投资范围，就必须拿到董事会上去讨论。饭店开业十几年，换了7任总经理，全是外籍人士，他们普遍对董事会的要求感觉到很有压力。
从最初中外双方的争吵不休、磨合到后来外方积极了解中国的国情，中方努力学习国际规则和现代的管理方法，合作越来越顺，甚至对方“举手投足都是信号了”，刘董事长说。
燕莎中心的贷款，来自由德国11家银行组成的贷款集团，德国股东中有经验的银行家们决定使用马克和美元两种币种贷款并使用最现代的金融产品，以防止汇率风险，以后的发展事实证明，这一颇具远见的决策使燕莎中心躲过了因汇率波动而可能对还贷成本的不利影响。
而“中心”的概念更让燕莎尝足了甜头。一方面受损，另一方面补充，增强了中心抗风险的能力。“非典”时尤其明显。当时，饭店的住宿率下降到只有6—7%，但公寓的长住户并没有受到什么影响；因为燕莎中心整个建筑群的空调通风效果良好，燕莎商场很快恢复了人气，效益也大涨。
上海社会科学院教授王大悟认为，凯宾斯基的成功是由多种因素造成的。他对凯宾斯基的印象，是从其房间浴缸的直直线条，以及四处四四方方而感觉到德国人的严谨风格的。该酒店的规范经营、细分市场的清晰明确，保证了它一流酒店的地位。
凯宾斯基典型的欧洲特色，确实保证了85%的境外客源。特别是“9.11”之后，境外的一些客人不愿住美国品牌的酒店，这时凯宾斯基就成了他们的优先选择。上海星硕酒店管理咨询有限公司总经理袁学娅认为，一个酒店经营的成功，光靠品牌是不够的，还要有与品牌相适应的产品和服务。她觉得凯宾斯基饭店之所以能够收回投资，与其一直没有偏离目标市场是分不开的。凯宾斯基提供的京城首家德国普拉那啤酒屋等产品，都极受市场欢迎。
为迎接2008年奥运会的到来，北京各大酒店秣马厉兵。北京饭店、中国大饭店、国际饭店等7家饭店成为第一批奥组委指定酒店；一些酒店正纷纷投巨资装修改造，一批新酒店也在抓紧建设，即将重张开业。种种迹象表明，中国酒店业整体的亏损局面正在扭转。
面对即将到来的机遇与挑战，燕莎中心也没有掉以轻心，该中心副总经理侯东石说，今年1月董事会决定，将筛选3家设计公司，对中心未来10年如何持续发展做一规划，5月份开董事会将决定设计方案。
在即将来到的中国饭店业新的一轮发展高潮中，还会有新的神话产生吗？
（燕莎中心凯宾斯基饭店为新燕莎集团投资控股的合资企业）
（新燕莎集团公司宣传部供稿）
